Апартия — наш рулевой
Устойчивый спрос со стороны бизнес-структур помог сегменту объектов долгосрочного проживания, включая сервисные апартаменты и апарт-отели, пережить кризис. Их заполняемость с марта по июль текущего года сохранилась на уровне 30%, что больше необходимого для минимальной рентабельности. Позитивные показатели могут привлечь в сегмент дополнительный интерес инвесторов, но и без него объем предложения в сегменте, по расчетам консультантов, к 2023 году вырастет в пять раз.
Формат сервисных апартаментов (арендное жилье с мебелью со всеми основными услугами, включая уборку помещений, прачечную, ресепшен) оказался устойчивым к кризису, следует из исследования PwC. Там указывается, что средний уровень загрузки этих объектов с марта по июль 2020 года составил 30%, сократившись на 50 процентных пунктов относительно докризисных значений. Несмотря на такое снижение, этот сегмент, где порог рентабельности начинается с загрузки в 25%, не оказался в этот кризис аутсайдером, соглашается руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова. Для сравнения: заполняемость классических отелей за тот же период рухнула до 7–10% с обычных 71%. Такие консолидированные данные приводят аналитики PwC и Cushman & Wakefield.
В PwC поясняют, что показать позитивные результаты объектам долгосрочного проживания помог спрос на жилье для специалистов, приезжающих в Москву в командировку или на проектные работы. Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills Анатолий Довгань соглашается, что сервисные апартаменты оказались более устойчивы за счет возможности переключаться между опциями долгосрочной и краткосрочной аренды и благодаря спросу со стороны корпоративных клиентов.
По оценкам PwC, объем предложения в сегменте объектов долгосрочного проживания сейчас составляет 1,59 тыс. номеров. В отличие от гостиниц формат подразумевает более длительный срок проживания. Так, в отелях Москвы, по подсчетам PwC, гости останавливаются в среднем на две-три ночи, в апарт-отелях — на три-семь, в сервисных апартаментах — на несколько месяцев.
По данным PwC, 80% предложения объектов для долгосрочного проживания в Москве работают в категории «три-четыре звезды». Средняя стоимость аренды «юнита» в апарт-отеле категории «три звезды» сейчас составляет 3,4 тыс. руб. в сутки, «пять звезд» — 20 тыс. руб. в сутки. Для сервисных апартаментов аналогичные показатели оцениваются в 3,8 тыс. руб. за ночь в категории «три звезды» и 44 тыс. руб. в пятизвездных объектах. Скидка за долгосрочную аренду в обоих форматах — 8–15%. Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая отмечает, что объекты для долгосрочного проживания первоначально появились в премиальном сегменте, сейчас предложение постепенно спускается в более доступные классы.
Марина Смирнова предполагает, что благодаря устойчивым показателям на фоне кризиса инвесторы после стабилизации ситуации на рынках международного и внутреннего туризма будут рассматривать сегмент сервисных апартаментов и апарт-отелей с большим оптимизмом. Потенциал для развития у московского рынка, по словам гендиректора Intermark Hospitality Карине Шмаревой, есть: на развитых зарубежных рынках доля сервисных апартаментов составляет 10% от общего объема гостиничного фонда. В Москве этот показатель сейчас составляет менее 3%, но и заявленные на текущий момент темпы роста выглядят внушительно. По подсчетам PwC, к 2023 году на московский рынок выйдут еще 18 проектов с общим номерным фондом 4,5 тыс. апартаментов. Объем предложения вырастет в пять раз. Хотя госпожа Смирнова отмечает, что окупаемость в этом сегменте сопоставима с гостиницами. По оценкам Savills, средняя доходность в сегменте составляет 8–10% годовых, а окупить проект можно за срок до 10 лет.
Марина Смирнова предполагает, что основные девелоперы таких объектов долгосрочного проживания будут стремиться быстрее выйти из проектов, продав построенные апартаменты инвесторам. По оценкам Анатолия Довганя, сдача обычной квартиры в высокобюджетном сегменте в Москве позволяет получить среднюю доходность в 4–5% годовых, сервисные апартаменты — 7–8%. Мария Литинецкая считает, что апартаменты в объектах долгосрочного проживания могут приносить собственнику 12–15% в год.