Доля свободных помещений растет

Доля свободных помещений растет

Арендаторы свернули торговлю

Рынок торговой недвижимости переживает последствия действовавших ограничений на работу. Закрытие части арендаторов и низкая динамика новых открытий могут привести к рекордной доле вакантных площадей на рынках стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга в ближайшее время. Эта ситуация стимулирует собственников активнее идти на уступки: стоимость аренды помещений на улицах и в торгцентрах в Москве резко снизилась. Офисный рынок пока остается стабильным.

Свободных помещений стрит-ритейла может стать больше. Руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерина Подлесных ждет, что в третьем-четвертом кварталах вакантность на московских улицах увеличится до рекордных 14%, в то время как по итогам июня значение составляло 11,5%. До этого исторический максимум равнялся 13% и был зафиксирован по итогам второго квартала 2016 года. В Санкт-Петербурге рост может оказаться еще более значительным: по мнению госпожи Подлесных, вакантность на улицах города может увеличиться с 11,6% до 15% на некоторых улицах.

Высвобождение помещений стрит-ритейла в JLL называют естественным последствием действовавших ограничений: на фоне закрытия магазинов и заведений общепита число открытий снизилось в два раза относительно аналогичного периода прошлого года. Руководитель группы направления Street Retail компании «Магазин магазинов» Юлия Корчагина отмечает, что сейчас закрытия продолжаются. «Это связано, во-первых, с переходом ритейлеров на новые экономические модели с арендной платой в формате процентов от товарооборота, к чему владельцы помещений стрит-ритейла не готовы — они не спешат брать на себя риски, связанные с работой бизнеса арендатора, на которую они никак не могут повлиять»,— рассуждает она. При этом сохраняющуюся на рынке активность эксперт называет высокой, не прогнозируя катастрофической ситуации.

«Многих участников рынка вводит в заблуждение большое количество объектов на рынке, но по факту большинство из них не свободны: в рамках переговорного процесса владельцы собирают данные о спросе на рынке и актуальных на сегодняшний момент ставках аренды»,— отмечает госпожа Корчагина.

Тем не менее позитивным эффектом роста вакантности в Москве стало снижение средних арендных ставок. По оценкам госпожи Подлесных, корректировка составила 5–13%. Например, помещения на Старом Арбате подешевели в среднем на 11% (до 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год), Покровке — на 13% (до 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год). По прогнозам эксперта, эта тенденция сохранится: активные переговоры между арендаторами и собственниками продолжаются. «Если договориться о скидках не получается, они переезжают в другие локации с более привлекательными условиями»,— замечает госпожа Подлесных. В Санкт-Петербурге, по ее наблюдениям, ситуация отличается и массово снижать ставки арендодатели пока не готовы. Юлия Корчагина отмечает в среднем 30% снижение стоимости помещений стрит-ритейла в Москве.

Стоимость аренды помещений стрит-ритейла в Москве

Улица Минимальная стоимость помещений стрит-ритейла (тыс. руб. за кв. м в год) Максимальная стоимость помещений стрит-ритейла (тыс. руб. за кв. м в год)
Столешников пер. 162 251
Тверская ул. 59 152
Кузнецкий Мост ул. 130 236
Петровка ул. 52 135
Мясницкая ул. 62 124
Б. Никитская ул. 70 129
Новый Арбат ул. 53 138
Пятницкая ул. 66 75
Арбат ул. 61 135

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные Colliers International

Вакантность торговых центров, по оценкам директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, в Москве сейчас составляет 9,5%. Это даже ниже аналогичного показателя июня на 0,5 процентного пункта. При этом в объектах, введенных более двух лет назад, свободно 5,3% площадей, новых — 11%. Средняя стоимость аренды помещений сократилась на 25%. В Санкт-Петербурге, по прогнозам CBRE, вакантность по итогам третьего квартала может достигнуть 10–15%. Проблемы с посещаемостью и заполняемостью при этом более остро испытывают объекты в периферийных районах города.

Стоимость аренды помещений стрит-ритейла в Санкт-Петербурге

Улица Минимальная ставка (руб. за 1 кв. м в месяц) Максимальная ставка (руб. за 1 кв. м в месяц)
Невский проспект, основная часть 7 500 13 000
Старо-Невский проспект 3 000 6 000
Улица Рубинштейна 3 500 6 000
Московский проспект 2 500 6 000
Каменноостровский проспект 2 000 6 000
Большая Конюшенная улица 3 000 5 500
Садовая улица 2 500 5 500
Владимирский проспект 2 500 4 500
Большой проспект П.С. 2 000 4 000
6–7-я линии В.О. 2 500 4 000
Средний проспект В.О. 1 800 4 000

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные JLL.

На офисном рынке, согласно прогнозам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, рост вакантности будет плавным: тенденция может сохраниться до начала следующего года, но пик будет пройден в ближайшее время. «Увеличение объема субаренды, как и объема вакантных и освобождающихся в ближайшее время помещений, демонстрирует, что компании уже начали оптимизировать занимаемое офисное пространство»,— поясняет она. Эксперт прогнозирует, что активность арендаторов в части переездов и пересогласований условий аренды в ближайшее время на рынке сохранится.

Арендаторы рассчитывают пересогласовать условия

По данным Colliers International, коммерческие условия аренды офисов по ранее сданным помещениям не изменились. А средний показатель по сдающимся объектам увеличился на 3%, до 18,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Этот тренд госпожа Боннели связывает с тем, что высвобождаются в основном дорогие помещения. В Санкт-Петербурге в «Авито недвижимость» среднюю стоимость аренды офиса ранее оценивали в 830 руб. за 1 кв. м в месяц. В среднем по России этот показатель составляет 675 руб. за 1 кв. м в месяц.

Александра Мерцалова

Источник