«Ждите консолидации застройщиков»
В конце октября девелоперская группа «Самолет» планирует провести IPO, разместив 5%, а через полтора года —увеличить free float до 40%. В интервью “Ъ” гендиректор компании Антон Елистратов не раскрыл деталей IPO, но рассказал, куда пойдут привлеченные средства и каких застройщиков группа готова сместить с региональных рынков.
— Почему компания решила провести IPO в кризис?
— Я не могу обсуждать эту тему, пока не завершится размещение. Таковы не мной установленные правила.
— Наши источники, близкие к андеррайтерам IPO «Самолета», ранее говорили, что вырученные средства пойдут на увеличение портфеля проектов компании. Планируете ли выходить в те регионы, где еще не представлены?
— Мы рассматриваем такую возможность. Реформа отрасли 2018 года (переход застройщиков жилья на эскроу-счета и проектное финансирование.— «Ъ») принципиально изменила ландшафт рынка и перспективу работы в регионах.
Сейчас с локальных рынков уходят мелкие, слабые и недобросовестные игроки. На этом фоне начинает уменьшаться предложение нового жилья, что приводит к росту маржи застройщиков. Этот факт позволяет системным игрокам рассматривать регионы, которые прежде казались нам неперспективными, как новые точки роста бизнеса.
— По какому принципу вы намерены выбирать новые для себя регионы?
— Поскольку «Самолет» специализируется на масштабных проектах — они по сути являются мини-городами, где строится от 500 тыс. кв. м до 1 млн кв. м,— мы рассматриваем те регионы, где есть площадки для комплексного освоения территорий. В этом у нас наработаны компетенции. Мы умеем создавать качественную среду, строя всю необходимую для жилых комплексов инфраструктуру и места приложения труда.
Кроме того, нам закономерно интересны регионы со стабильным спросом такого объема, который может обеспечить реализацию крупных проектов, не обрушив объем предложения. Конечно, здесь мы не можем конкурировать с застройщиками, которые пытаются выжить, демпингуя и собирая деньги для завершения стройки.
— Некоторые системные игроки пока воздерживаются выходить в отдаленные от Москвы или Петербурга рынки, так как сложно из центрального офиса координировать стройки на местах. Насколько «Самолет» технологически готов к масштабированию проектов в регионах?
— Мы уже достигли такого уровня цифровизации и отработали стандарты продукта — планировок районов, домов, квартир, что нам не принципиальна географическая удаленность проектов от центрального офиса. Мы все видим через центр управления проектами — электронную систему контроля проектов в реальном времени. Это та самая цифровизация девелопмента.
— Проблема для многих девелоперов, особенно в Москве и Подмосковье — дефицит готовых площадок под застройку со всей разрешительной документацией. Как вы решаете эту проблему?
— Пока у компании есть огромный земельный банк, который «висит» на балансе компании в виде долга. Сейчас у нас в портфеле участки, где можно построить более 15 млн кв. м. Мы можем проектировать и выводить в продажу новые объемы в течение нескольких месяцев, а не лет, так как у нас нет тяжелых производственных активов, многотысячного штата и сопутствующей долговой нагрузки.
— Будут ли новые проекты у компании до конца этого года?
— Сейчас у нас около 10 активных проектов, до конца года выведем еще четыре. В 2022 году будет уже 25.
— Что, по вашим прогнозам, произойдет в обозримой перспективе с отраслью жилищного строительства в стране?
— Ждите консолидации застройщиков. Этот процесс неизбежен. Кроме того, с введением проектного финансирования порог входа на рынок стал практически недосягаем для новых частных компаний.
Чтобы быть девелопером, сейчас надо уметь не только управлять стройкой или иметь доступ к долгосрочному банковскому финансированию, но и развить внутреннюю экспертизу в prop tech, когда полный аутсорсинг технологий уже невозможен. При этом необходимо разработать востребованный продукт, выстроив систему продаж при жесткой конкуренции. Это еще один фактор, который ограничивает на рынок выход новых игроков.