Сейчас базовые принципы управления домами закреплены в Жилищном кодексе и нескольких подзаконных актах, отмечают в ведомстве. Некоторые требования не синхронизированы между собой, а ряд положений морально устарели. Кроме того, в документах есть недостатки, связанные с отсутствием четких границ ответственности управляющих организаций перед собственниками и контролирующими органами, с отсутствием единого представления о качестве, количестве и стоимости услуг по управлению, эксплуатации и ремонту МКД. В связи с этим Минстрой разрабатывает единые правила управления многоквартирными домами. Их проект уже был представлен общественности в июне, в новом варианте ряд положений с учетом пожеланий экспертов был переработан.
Был изменен подход к определению состава общего имущества, отметила замдиректора Департамента развития ЖКХ Минстроя Олеся Лещенко. В проекте документа прописали, что состав общего имущества определяется архитектурными, функционально-технологическми, конструктивными и инженерно-техническими решениями в соответствии с проектной документацией. И это должно учитываться при составлении договора управления. Благодаря этому, подчеркнула Лещенко, удастся избежать необоснованного исключения из состава общего имущества чердаков, подвалов и колясочных. С другой стороны, будут исключены случаи необоснованного отказа собственников от обслуживания и несения расходов на обслуживание общего имущества, которое стало таким уже после подписания договора. Если, например, после ремонта или благоустройства поменялся состав общего имущества, собственники должны будут учесть это при формировании платы и расчете своих расходов.
В документе отдельно прописано, что такое управление домом, обслуживание и аварийно-восстановительный ремонт, текущий ремонт.
Закреплен приоритет инструкции по эксплуатации многоквартирного дома. Если она есть, то перечень работ, услуг, порядок их оказания, сроки, периодичность устанавливаются инструкцией. Если инструкции нет, то перечень работ выбирается из приложения к документу.
Предусмотрен поэтапный переход до 2023 года к размещению технической документации на дом в ГИС ЖКХ. Благодаря этому должны исчезнуть проблемы с утерей техдокументации, с ее передачей новой организации при смене управляющей компании. Если техническая документация утеряна, собственники могут принять решение и за отдельную плату ее восстановить, добавила Лещенко.
Предлагается внести в документ возможность управляющей компании при прекращении деятельности предложить новому лицу, которое приступает к управлению домом, заключить договор уступки права требования по обязательствам, которые остались не выполнены. «Может быть, у нее остался неизрасходованный фонд текущего ремонта, и она хочет его передать — не перечислять обратно собственникам, а отдать новой управляющей организации, — пояснила Лещенко. — А может быть, наоборот, у нее были проведены работы по текущему ремонту, но собственники их еще не оплатили. Чтобы не выставлять долговых квитанций и не волновать никого — проще заключить договор уступки права требования. На практике это случается, но редко».
В новой версии документа добавлены сроки ликвидации неисправностей и аварий.
Появился раздел об организации доступа к общему имуществу третьих лиц. Сейчас часто возникает конфликт интересов у операторов связи, жителей и управляющих организаций. Иногда компании хотят разместить рекламу в домах, поставить вендинговые аппараты. Этим разделом будет урегулирован доступ в дом «посторонних».
Исключена предлагавшаяся ранее норма о том, что деньги на аварийно-восстановительный ремонт должны тратиться только из специального целевого фонда. Теперь предложено такой ремонт считать частью содержания общего имущества. Также установлены особенности аварийно-восстановительного и текущего ремонта в новостройках.
Новым документом будет урегулирован вопрос определения размера платы. Если собственники выбрали способ управления домом, но о размере платы не договорились — правилами будет разрешено им пользоваться муниципальной ставкой. «Практика широко используется сегодня, но нигде не прописана. Ее узаконили», — говорит Лещенко.
Сейчас Минстрой уже готов отправлять документ на оценку регулирующего воздействия, на антикоррупционную экспертизу и вносить в правительство.