Ротация на рынке торговой недвижимости продолжается

Ротация на рынке торговой недвижимости продолжается

Покупатели становятся пассивнее

Исчерпав эффект отложенного спроса, операторы торговой недвижимости в начале октября столкнулись с небольшим снижением покупательской активности. Ротация арендаторов на этом фоне продолжается, а средний уровень вакантности растет. Но к заметному снижению заявленных ими арендных ставок процесс пока не привел. Ситуация на офисном рынке намного спокойнее, рост вакантности здесь более плавный.

Показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) на 40-й неделе года (с 28 сентября по 4 октября) в России оказался на 23% ниже аналогичного значения прошлого года. Такие данные приводит Watcom Group. Согласно расчетам аналитиков, этот разрыв немного увеличивается, ранее речь шла о постепенном восстановлении активности покупателей: если по итогам июля спад относительно аналогичного значения прошлого года составлял 27%, то в августе—сентябре значение скорректировалось до 16%. Несмотря на небольшой откат, президент Watcom Group Роман Скороходов называет ситуацию на рынке торговой недвижимости в целом позитивной. По его словам, изначальный прогноз был значительно хуже. В Москве, согласно Shopping Index, на 40-й неделе показатель был на 22% ниже, чем годом ранее. При этом по итогам сентября средний разрыв составил 11%, августа — 6%. В Санкт-Петербурге в конце сентября—начале октября показатель был на 24% ниже значения прошлого года, в сентябре спад оценивался в 16%.

Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова констатирует, что эффект отложенного спроса, который расположенные в торгцентрах магазины почувствовали в июле—августе, уже исчерпан.

«В сентябре на фоне снижения посещаемости ритейлеры отмечали падение продаж»,— добавляет она. Эксперт не ждет, что активность покупателей восстановится до конца года: оборот розничной торговли снижается вслед за реально располагаемыми доходами населения. Госпожа Сафонова предполагает, что ротация арендаторов в торгцентрах Москвы в ближайшей перспективе продолжится. На этом фоне средний уровень вакантности может вырасти с 8% по итогам первых девяти месяцев года (период январь—сентябрь) до 10-13% к концу года. Дополнительно увеличение вакантности может стимулировать нежелание части собственников идти на уступки арендаторам.

Улицы теряют арендаторов

Ситуация остается напряженной и в сегменте стрит-ритейла.

Так, согласно оценкам JLL, по итогам первых трех кварталов года в Москве пустовали 14,3% помещений — это самое высокое значение за последние семь лет.

На Тверской улице вакантность достигла 15,5%, увеличившись за квартал сразу на 6,6 процентного пункта. Это связано с двукратным увеличением относительно прошлого года количества закрытий арендаторов. Руководитель отдела стрит-ритейла JLL Екатерина Подлесных объясняет, что магазины и заведения общепита закрываются из-за снижения покупательского трафика и падения платежеспособности населения.

Занимать освободившиеся площади никто пока не спешит: согласно оценкам эксперта, 70% помещений, откуда съехали в третьем квартале рестораны и кафе, пока пустуют.

Но к значительному изменению стоимости аренды эта динамика пока не привела. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова поясняет, что, хотя собственники помещений и готовы предоставлять дисконт текущим арендаторам, ставки на экспонируемые помещения в условиях фактически нулевого спроса практически не корректировались. Только в некоторых случаях по наблюдению эксперта снижение составило 10-15%.

В Санкт-Петербурге владельцы недвижимости оказались сговорчивее. Если, согласно расчетам JLL, стоимость аренды объектов стрит-ритейла, например, на Невском проспекте в июне составляла 7-13 тыс. руб. за кв. м в месяц, то к концу сентября запрашиваемая ставка опустилась до 7-11 тыс. руб. Вакантность при этом здесь пока ниже, чем в Москве и составляет 12,9%. С начала года в Санкт-Петербурге пока закрылись 308 магазинов, кафе и ресторанов — это даже на 5% ниже аналогичного значения за прошлый год. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева ждет, что по итогам года средний уровень вакантности в городе будет не больше 15%. Активность арендаторов в сегменте, по ее словам, сохранится: на место книжных магазинов и сувенирных лавок приходят новые предприятия общественного питания, fashion-операторы. «Уверенно чувствуют себя сегменты бьюти-индустрии и товаров повседневного спроса»,— добавляет эксперт. При условии сохранения относительно стабильной экономической и эпидемиологической ситуации средний уровень вакансий не превысит 15%.

На офисы остался спрос

На офисном рынке ситуация стабильнее. Согласно оценкам Colliers International, вакантность в этом сегменте в Москве растет плавно, в основном за счет отказа от избыточных площадей и переезда в более дешевые локации. Директор департамента офисной недвижимости компании Наталья Боннели сомневается, что значительная часть компаний откажется или существенно сократит объем занимаемых офисов: бизнес уже фиксирует снижение эффективности работы, удаленный формат работы подходит далеко не всем. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина при этом отмечает, что на рынке наблюдается и обратный тренд. По ее словам, многие резиденты бизнес-центров, планировавшие релокацию еще до начала кризиса, на фоне общей неопределенности предпочли продлить текущие договоры аренды на сходных или лучших условиях.

Средний размер запрашиваемых арендных ставок за помещения стрит-ритейла в Москве

Торговый коридор Стоимость аренды (тыс. руб. за кв. м в год)
Столешников 170
Кузнецкий Мост 160
Никольская 140
Петровка 120
Патриаршие Пруды 120
Маросейка 90
Тверская 90
Новый Арбат 90
Б. Дмитровка 90
Б. Никитская 90
Мясницкая 80
Арбат 75
Покровка 70
Пятницкая 70
1-я Тверская-Ямская 65
Садовое кольцо 55

открыть таблицу в новом окне

Но получить серьезные дисконты у них, похоже, не получится. Госпожа Боннели прогнозирует, что по итогам года средняя стоимость аренды офисов снизится на 5-10%. Пойти на более значительные уступки арендаторам, даже при наличии соответствующего желания, собственники скорее всего не смогут: большинство зданий на рынке закредитованы. При этом, согласно оценкам Knight Frank, отказ арендаторов от части площадей не смог глобально изменить конъюнктуру рынка. Мария Зимина отмечает, что на рынок выходят в основном небольшие лоты, в то время как дефицит крупных офисов в деловых районах по-прежнему сохраняется.

Динамика на офисном рынке Санкт-Петербурга не слишком отличается от московской. Заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева поясняет, что многие арендаторы ведут переговоры по оптимизации офисных пространств или, напротив, улучшению условий. «Но в рамках переговоров по пересогласованию условий они больше не делают акцент на последствиях пандемии, вернувшись к традиционным аргументам: нерыночная ставка, окончание срока действия договора и т.д.»,— перечисляет она. При этом госпожа Горячева отмечает, что предложение качественных офисов в Санкт-Петербурге по-прежнему ограничено, на фоне чего собственники чувствуют себя достаточно уверенно. Среднерыночная доля вакантных площадей в городе по итогам третьего квартала действительно выросла незначительно: с 6,7% до 7,4%. Суммарно по оценкам Colliers International речь идет о 250 тыс. пустых площадей. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин ждет, что к концу года вакантность в городе вырастет до 10%.

Средний размер запрашиваемых арендных ставок за помещения стрит-ритейла в Санкт-Петербурге

Торговый коридор
Минимум (тыс. руб. за кв. м в месяц) Максимум (руб. за кв. м в месяц)
Невский проспект, основная часть 7 000 11 000
Староневский проспект 3 000 6 000
Улица Рубинштейна 3 500 5 500
Московский проспект 2 500 5 000
Каменноостровский проспект 2 000 5 500
Большая Конюшенная улица 3 000 5 500
Садовая улица 2 500 5 500
Владимирский проспект 2 500 4 500
Большой проспект П.С. 2 000 4 500
6-7 линии В.О. 2 500 4 000
Средний проспект В.О. 1 800 4 000

открыть таблицу в новом окне

Источник: данные JLL.

Александра Мерцалова

Источник