Торгцентры пошли по рукам
На рынке торговой недвижимости Москвы заключена первая крупная сделка после снятия режима ограничений на фоне пандемии. X5 Retail Group продала торгцентр «Миля» на юго-востоке города. Возможным покупателем называют выходцев из О1 Properties. Несмотря на то что консультанты называют объект качественным, из-за кризиса его стоимость снизилась с 3 млрд до 2,5 млрд руб. При этом участники рынка предупреждают, что значительно снижать цены на свои активы пока не готовы даже ритейлеры, заинтересованные в продаже собственных площадей: они скорее переведут объекты в ЗПИФы.
X5 Retail Group удалось закрыть сделку по продаже торгцентра «Миля» ООО «Ритейл парк 2», рассказали “Ъ” консультанты рынка недвижимости и подтвердили стороны сделки. В Cushman & Wakefield, консультирующей сделку, называют ее крупнейшей на рынке торговой недвижимости в этом году и первым заметным соглашением после снятия ограничений, связанных с COVID-19. Переговоры о продаже «Мили» «Ритейл парк 2» начались еще до пандемии. Партнер Colliers International Станислав Бибик указывает, что если до начала кризиса стоимость объекта составляла 3 млрд руб., то сейчас за счет дисконта сделка могла быть заключена на уровне 2,5 млрд руб.
Торгцентр «Миля» площадью 38 тыс. кв. м находится на улице Генерала Кузнецова в районе Выхино-Жулебино на юго-востоке Москвы. X5 Retail Group открыла объект в марте 2018 года. Директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Микаэл Казарян называет «Милю» качественным активом: у объекта оптимальный для районного торгцентра размер и хороший состав арендаторов. Рыночный уровень ставки капитализации для подобных проектов, по оценкам эксперта, составляет 11–12%. «Необходима точечная ротация несетевых арендаторов, это позволит улучшить качество и концепцию объекта»,— отмечает он.
В «Ритейл парк 2» пояснили, что планируют провести реконцепцию «Мили», но закрытие объекта не предполагается. Этот торговый центр станет вторым в портфеле компании, на ее балансе находится также «Торговый парк №1» (25 тыс. кв. м) в Твери. По данным Kartoteka.ru, ООО «Ритейл парк 2» зарегистрировано в конце прошлого года и находится на балансе кипрской Erandos Ltd. Собеседники “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости ранее говорили, что эти юрлица первоначально могли контролироваться Norman Asset Management, владельцами которой считались Марк Ронг и Юлия Корганас-Орлова. Компания планировала развивать в России ритейл-парки, но столкнулась с финансовыми сложностями (см. “Ъ” от 2 декабря 2016 года).
Сейчас источники “Ъ” полагают, что ООО «Ритейл парк 1» может быть связано с сыном основателя O1 Properties Бориса Минца Дмитрием и бывшим топ-менеджментом компании. В самой O1 Properties опровергли связь с текущими акционерами бизнеса: в 2018 году компания перешла под контроль Riverstretch Trading & Investments Limited в рамках урегулирования задолженности.
Игорь Шехтерман, CEO X5 Retail Group, в апреле 2020 года
Х5 сократила инвестиции в открытие новых торговых точек и реконструкцию, но при этом выделяет дополнительное финансирование на онлайн-сервисы
В X5 Retail Group называют продажу «Мили» одним из шагов по улучшению портфеля активов, добавляя, что группа продолжит работу в этом направлении.
Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистров говорит, что ритейлеры начали избавляться от непрофильной торговой недвижимости после кризиса 2014 года, когда упали ставки аренды и оказалось, что проблем с управлением такими объектами больше, чем доходности, и продолжают это делать до сих пор. Но если раньше такие сделки носили единичный характер, то теперь процесс продажи еще больше осложнится из-за общей неопределенности вокруг формата торгцентров, отмечает он.
При этом господин Бурмистров считает, что серьезных дисконтов ритейлеры пока давать не готовы, в условиях кризиса они скорее будут использовать и нестандартные инструменты, например ЗПИФы.