Стены, крепкие умом

В России до сих пор многие торговые и офисные центры управляются по старинке — звонками по телефону. Между тем за водоснабжением, электроэнергией, вентиляцией, температурой, влажностью, а также охраной, уборщицами и другим персоналом сегодня могут следить специальные программы — CAFM-системы (Computer Aided Facility Management). Они входят в международный стандарт управления недвижимостью.

 Стены, крепкие умом

Работой всех систем офисного центра можно управлять с одного компьютера. Фото: iStock

Что-то сломалось, нужно провести уборку или доставить груз — все это проходит и контролируется через CAFM-систему, поясняет разработчик одной из них Юрий Саруханян.

Систему можно подключить к установленным в помещениях датчикам. Они могут следить за соблюдением заданной температуры и влажности, управлять инженерным оборудованием, контролировать отклонения, рассказывает директор департамента недвижимости и эксплуатации Сбербанка Михаил Сусов. «В час пик из-за скопления людей повышается уровень углекислого газа, тогда система сама увеличивает интенсивность вентиляции», — приводит он пример.

Чтобы сохранять оборудование в безаварийном состоянии, нужно проводить техосмотры. У каждого вида оборудования свой жизненный цикл. Информация о нем загружается в CAFM-систему, и та выстраивает и контролирует график работ. В здании с такой системой не прорвет трубу или не сломается лифт, потому что оборудование вовремя пройдет проверку, говорит Саруханян.

С помощью алгоритмов можно контролировать и более сложные процессы. «Сейчас мы пилотируем инструмент, который позволяет объединять датчики и контроллеры в рамках алгоритма с определенными правилами и условиями, — рассказывает Сусов. — Например, срабатывание датчика протечки не всегда говорит о реальной протечке. Но если создать алгоритм, который учитывает срабатывание датчика протечки, показывает большой расход воды, а вентиляция в течение короткого времени не помогает убрать срабатывание датчика протечки, то с высокой долей вероятности можно судить, что случилась авария».

Для российского рынка управления недвижимостью применение технологий CAFM еще не является типовым случаем и в основном ограничивается утилитарным использованием средств офисного программного обеспечения (например, MS Excel) и бухгалтерскими программами на базе систем 1С, рассказал «РГ» руководитель департамента технической эксплуатации крупного девелопера. «В России внедрение современных технологий в сферу управления торговыми центрами происходит не так быстро. Вероятно, потому, что это дорого, — считает президент Российского совета торговых центров Дмитрий Москаленко. — Исключением, пожалуй, является диспетчеризация, которая помогает с рабочего места управлять, например, микроклиматом. Есть другие электросберегающие технологии, позволяющие собирать дождевую воду и использовать солнечную энергию. Они учитываются международной сертификацией LEED».

Источник