Наследственный девелопмент
Семья покойного бизнесмена Михаила Рудяка, основавшего генподрядное объединение «Ингеоком», готовится продать свою последнюю площадку под застройку в Москве. Почти 8 га на северо-западе столицы может приобрести девелоперская группа «Гранель». После сделки у семьи Рудяков останется по сути один актив на рынке недвижимости — торгцентр «Атриум» у Курского вокзала. Его тоже пытались продать, но из-за высоких ожиданий по стоимости серьезных претендентов не нашлось.
Девелоперская группа «Гранель» Ильшата Нигматуллина ведет переговоры о покупке участка площадью почти 8 га в 1-ом Силикатном проезде, 13, в районе станции метро «Хорошевская» на северо-западе Москвы, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. Их слова косвенно подтверждаются данными ЕГРЮЛ и «СПАРК-Интерфакс»: в конце июля 2020 года принадлежащая «Гранели» компания «Концепт недвижимость» приобрела 15% в ООО «Ингеоком-инвест строй».
Оставшимися 85% владеет АО «Ингеоком КРК», которое является правообладателем площадки в Силикатном проезде. В «Гранели» и представители семьи Рудяков от комментариев воздержались.
Глава семьи Михаил Рудяк основал объединение «Ингеоком», которое до сих пор строит в Москве объекты дорожно-транспортной инфраструктуры. В 2007 году после смерти бизнесмена компания перешла его детям Александру, Эрнесту, Юлии и супруге Маргарите. В 2015 году генподрядные мощности «Ингеокома» перешли за долги группе ВТБ. За семьей сохранились девелоперские активы, включая торгцентр «Атриум» у Курского вокзала и участок в Силикатном проезде.
Эту площадку основатель «Ингеокома» приобрел еще в 2002 году. Сейчас там находится бетонный завод. На сайте предприятия указано, что оно поставляло смеси, в частности для строительства башен в «Москва-Сити» и на объекты Олимпийского парка в Сочи — в этих проектах «Ингеоком» выступал генподрядчиком.
Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев оценивает стоимость площадки в 4 млрд руб. Там можно будет построить 130–160 тыс. кв. м продаваемой площади, предполагает он. Партнер Colliers International Владимир Сергунин считает, что жилых площадей может быть даже больше — около 200–230 тыс. кв. м. Он оценивает инвестиции в такой проект в 12–15 млрд руб., а потенциальную выручку — в 25–27 млрд руб.
На рынке время от времени появляется информация о продаже наследников Михаила Рудяка «Атриума», но покупателей на него до сих пор не нашлось. Собственники всякий раз назначают за объект цену, которая гораздо выше рыночной стоимости, говорят собеседники “Ъ” из числа консультантов на рынке торговой недвижимости. Кроме того, у торгцентра был целый ряд обременений в виде залога в Альфа-банке и множества мелких владельцев.
Участок «Ингеокома» не единственная площадка в районе станции метро «Хорошевская», покупкой которой интересуется «Гранель». Девелопер также начал переговоры с Riverstretch Trading & Investments (основной акционер девелоперской O1 Properties) о покупке почти 7 га на пересечении Звенигородского шоссе и 3-го Силикатного проезда (см. “Ъ” от 27 июля). Но у этого участка остается обременение в виде инвестсоглашения с городом: пока что там можно построить только многофункциональный комплекс с офисными и торговыми площадями.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова отмечает высокую конкуренцию, с которой может столкнуться «Гранель»: в трех ближайших районах строится и продается более 20 жилых комплексов суммарным объемом предложения более 200 тыс. кв. м, преимущественно бизнес-класса. Средняя цена в них достигает 275 тыс. руб. за один кв. м.